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Die Baufinanzierung kurz erklärt

Die Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen zur Finanzierung von Immobilien. Auch kennt man diese Darlehen in Deutschland unter den Begriffen Bau- oder Immobilienkredit. In den letzten Jahren sind die Hypothekenzinsen deutlich gesunken. Den Grund dafür findet man beim historisch niedrigen Stand des Leitzins.

Die Anzahl an verkauften Immobilien zeigt nach wie vor einen extremen Aufwärtstrend. Gewissen Studien zur Folge ist die Nachfrage nach Immobilien mit einem oder zwei Zimmern besonders hoch.

Wodurch zeichnet sich ein Baudarlehen aus?

Baukredite sind eine bekannte Finanzierungsform. Offensichtlich unterscheiden sich diese von Privatkrediten. Diese können nur zur Finanzierung von Baumaßnahmen und Immobilienkäufen verwendet werden. Das Darlehen kann nicht ohne ordnungsgemäßes Eigentum genehmigt werden.

Das ausschlaggebende Merkmal von Baudarlehen ist deren lange Laufzeit. Oft gehen diese im Schnitt über 35 Jahre. Einen bestimmten Teil dieser Zeit über gilt ein fester Zinssatz für den Kreditnehmer. Das bedeutet, dass in dieser Zeit die Zinssätze weder sinken noch steigen. Dies sollte den Bauherren und Eigentümern mehr Sicherheit bei der Planung bieten.

Thema Eigenkapital und dessen Wirkung

Bei Baudarlehen hat das Eigenkapital einen großen Einfluss. In der Regel bestehen Banken auf einen Eigenkapitalanteil von 20% oder 30%. Zurzeit sind die Zinssätze für Baukredite auf historische Tiefstände.

Tipp: Auch Aktien können sich auf die Kosten von Baukrediten auswirken. Je höher das Eigenkapital, desto geringer der erforderliche Darlehensbetrag. Je höher das vorhandene Eigenkapital ist, desto besser sind außerdem die Geschäftsbedingungen der Bank. Wenn beispielsweise Immobilienkäufer 50% des Eigenkapitals besitzen, haben diese bei den Verhandlungen mit den Banken einen Vorteil gegenüber den Kunden, die nur 20% des Eigenkapitals besitzen.

Feste Zinssätze sind ein wichtiger Aspekt bei Immobiliendarlehen

Die typische feste Laufzeit für Baukredite beträgt 10 bis 15 Jahre. In der Regel wird ein fester Zinssatz von 10 Jahren gewährt. Einige Banken stellen auch Kredite mit einem Arbeitszeitfenster von bis zu 20 Jahren aus. In dieser Zeit ändern sich die Zinssätze nicht.

Bei den meisten Baufinanzierungen ist die Zinsbindung kürzer als die Kreditlaufzeit. In diesem Fall muss mit der Bank jedoch neu verhandelt werden. Bei den meisten Darlehen für Immobilien ist der feste Zinssatz kürzer als die komplette Darlehenslaufzeit. Das bedeutet, dass nach Ablauf dieser Frist neu mit den Banken verhandelt werden muss.

Kreditnehmer sollten die Zinssätze sorgfältig vergleichen

Selbst die kleinste Differenz von etwa einem Zehntel erhöht die Restverschuldung um einen erheblichen Betrag. Verschiedene Faktoren beeinflussen Ihre persönlichen Zinssätze. Diese sind untere anderem:

  • Die Höhe des von Ihnen eingebrachten Eigenkapitals
  • Der Wert der Immobilie
  • Ihre persönliche Bonität

Tipp: Checkliste Baufinanzierung

Sondertilgung? Was genau ist das?

Immobiliendarlehen (Baukredite) sind langfristige Produkte, bei denen Sonderrückzahlungen in der Regel keine Probleme darstellen. Besondere Rückzahlungen sollten durch Verträge vereinbart werden, da sie dem Kreditnehmer große Freiheit bei der Rückzahlung der Schulden geben. Es ist wichtig, dass eine kostengünstige oder im besten Fall keine Gebühr für solche Zahlungen ausgehandelt wird. Aufgrund einer besonderen Rückzahlung kann die Rückzahlung außerhalb des tatsächlichen Rückzahlungsplans erfolgen. Diese Sondertilgungen (welche freiwilligen Zahlungen sind) verkürzen den gesamten Finanzierungszeitraum. Dies trägt auch zur Reduzierung der Kreditraten bei.

Von Banken gewährte besondere Rückzahlungsrechte sollten stets sorgfältig geprüft werden. Wenn übermäßige Zinsanpassungen vorgenommen werden, ist dies im Normalfall mit Vorsicht zu betrachten.

Welche Finanzierungsformen gibt es?

Bei Immobiliendarlehen lassen sich verschiedene Finanzierungsformen unterscheiden, mit denen Bauprojekte realisiert werden können.

Annuitätsdarlehen

Das Annuitätsdarlehen ist die herkömmlichste Variante. Die meisten bezeichnen diese Form auch einfach als Baukredit. Bei Annuitätenkrediten besteht die monatliche Rate aus Zinsen und einer Rückzahlung. Der Rückzahlungsteil (Tilgung) wird vom gesammten Darlehensbetrag abgezogen. Dies reduziert die über den gesamten Zeitraum gezahlten Zinsen. Die Ratenzahlung verändert sich jedoch bis zum Ende des Berichtszeitraums nicht, sodass sich die Rückzahlungsbeträge schrittweise erhöhen.

Amortisierte Darlehen

Grundsätzlich können Immobiliendarlehen auch als amortisierte Darlehen gewährt werden. In diesem Fall bleibt der Rückzahlungsanteil während des gesamten Zeitraums gleich. Der Zinsanteil sinkt aber kontinuierlich. Zeitgleich wird der monatliche Rückzahlungsbetrag reduziert und die Belastung des Kreditnehmers sinkt.

Endfälligen Kredite

Eine weitere Form der Baufinanzierung sind die sogenannten endfälligen Kredite. In Deutschland sind diese auch als Fälligkeitsdarlehen bekannt. Diese Fälligkeitsdarlehen bedeuten für den Kreditnehmer, dass dieser nur die monatliche Zinsen in der gesamten Laufzeit zahlen muss. Der Darlehensbetrag wird nur in Form einer einmaligen Zahlung am Ende des Zeitraums zurückgezahlt.

Cap-Darlehen

Cap-Darlehen sind eine besondere Form von Immobiliendarlehen. Diese Darlehen haben keine festen Zinsen. Banken arbeiten hier mit variablen Zinssätzen. Die Zinssätze werden jedoch auf ein Maximum festgelegt, sodass die Zinssätze nicht unkontrolliert steigen werden.

Bei dieser Variante können Kreditnehmer von verschiedenen Zinssenkungen profitieren. Die Darlehenszinsen werden normalerweise jeden Monat angepasst oft auch nur alle sechs Monate. Wenn der Zinssatz sinkt, kann die Zahlungslast für den Bauherrn reduziert werden.

Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung?

Wenn die Darlehensfrist fällig ist, das Darlehen jedoch nicht vollständig zurückgezahlt wurde, ist eine Nachfinanzierung (Anschlussfinanzierung) erforderlich. Wenn Bauherren auf eine Nachfinanzierung angewiesen sind, sollten sie sich rechtzeitig mit dem Thema befassen und so viele Angebote wie möglich erhalten.

Die meisten Banken werden Kunden durch ein Anschreiben über diese Situation informieren. Diese Information beinhaltet in der Regel auch Angebote zur persönlichen Anschlussfinanzierung/Nachfinanzierung. Dieses Angebot ist auf den ersten Blick durchaus attraktiv. Wenn Sie weitere Angebote von einer anderen Bank bekommen, sollten Sie diese nicht gleich ablehnen.


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